置業達人King Sir：買樓新手老將10條Q&A

置業達人King Sir在樓市實戰多年，買樓及按揭經驗豐富，近年更開辦物業投資課程教徒上車及換樓秘技。今次，他就應記者要求整理出平日堂上最熱門的「新手老將10大必問問題」，與讀者上上雞精班。

Q：港人在買樓按揭上，有哪些最常見的謬誤？

King：年輕人買樓，最多就是以為買樓一定要付百多萬首期，不知買細價樓可以透過「按揭保險」承造九成按揭。

此外，在審批按揭時，「入息」的定義會因借貸成數而改變，尤其是佣金收入。假設買家是一名經紀，若申請八成（當中兩成為按揭保險）或以下，則佣金及底薪均會被視為固定入息，但若他借八成以上，則只得底薪會被視為固定收入，薪金大大減少，影響借貸能力。

Q：是否有出糧紀錄就可申請到按揭？

King：現在很多年輕人做Freelance，以為自己每月銀行簿有固定出糧紀錄就可以申請到按揭，但其實現時限制多了，自僱人士除紅簿仔外還一定要有報稅紀錄。而最大問題，是通常他們會落完訂才申請按揭，到知道銀行不批貸款時，往往為時已晚，更有人在無可奈何下撻訂，首期都蝕埋。所以按揭一定要提早準備，最好做預先批核。

Q：買新樓申請按揭，有甚麼要注意？

King：現時很多年輕人會買新樓，亦會選用發展商提供的二按。要注意銀行在審批一按時，會先查明準業主有否同時向發展商申請二按。如有，銀行在計數時會先從業主入息中扣起二按供款，處理方法就如私人貸款或卡數一樣，銀行也會先扣起這筆數，再以餘下入息決定其負擔能力及借貸金額。

Q：據說在出糧戶口做按揭會比較易批，真的嗎？

King：沒錯，因為出糧銀行會比較清楚你的收支模式，例如月薪多少、會否每月一出糧就抽走資金去還債等，所以借貸成功率會較高。不過還是不建議這做法，因為銀行愈掌握你的財政，他日你出現甚麼問題，它就愈容易發現。例如2008年很多人失業，銀行見你每月都穩定出糧，突然幾個月無數到，擔心你無錢供樓，就會查明原因。它未必一定Call Loan，但機會較大。

因此，我建議出糧、供樓和投資分開不同銀行，雖然使用上麻煩，但可避免有事時被凍結所有戶口，那就更麻煩了！

Q：怎樣才可以搵到筍盤？

King：很多時筍盤要搶，動作夠不夠快，就在於你熟唔熟市。愈睇得多樓，你就愈知甚麼是筍盤，識得比較就會進步。例如睇開某幾區，知道同類型的樓呎價大約1元多，突然有間9,000蚊，就知係筍野囉！

慢慢將範圍收窄，用同一個道理，微觀分析同一屋苑不同樓層坐向的價錢，建立sense，慢慢就會愈來愈懂得掌握價錢。在睇樓過程中，又會與經紀熟絡些，他又會明白你要求多些，這樣買到心頭好的機會就愈大。

另一關鍵是，好市時經紀未必有時間理你，帶你慢慢行，加上好市大部分放售的都是連租約盤，根本無樓睇，所以一句到尾：功課要趁靜市做，這樣才會快人一步。一個月至少要睇10至20個。

Q：現在樓市下調，但買樓限制多，買樓投資收租仍合適嗎？

King：首先要視乎你的年紀，再看看你對香港前景有沒有信心。臨近退休的人，我不鼓勵這樣做，但若你較年輕又有信心，我會建議加按已有的物業套現。假設你3年前買了層300萬的樓，現時升至500萬，而你仍有200萬按揭未還。加按最高可套出物業估值的六成，即300萬，再減去未償還的200萬，即可獲約100萬資金。

這建議一來基於樓價仍頗高，貸出金額可觀；二來是本港仍處低息，且預計低息將持續一段時間，屬於「借平錢」。準備資金後，等到有低於市價15%至20%的筍盤便可入貨。若樓市續跌，最終抵銷了那15%至20%的緩衝，就轉售為租，先避過跌浪。（留意買第二層樓要交雙倍印花稅，物業投資者需小心計算買樓成本。）

Q：想加按物業套現，要留意甚麼？

King：坊間部分財務公司講到有層樓就有錢，很多退休父母按樓套現給兒女做生意，但忽略了加按後能否應付還款。後生仔做生意有時周轉不來，結果供樓的擔子就落在父母身上，但60幾歲人、20幾厘息，點供？若斷供幾期就會收樓，多年來當然也見過這些個案，若公司能力許可，都會盡量幫他將貸款轉回銀行，起碼減少利息支出。

Q：現在樓市會步1997年後塵嗎？

King：很多人拿現時與九七作比較，當年借貸率高，爆煲後市場只餘下用家，結果炒家、投資者個個被銀行Call Loan而絕迹。反觀今日樓市相對穩健，借貸率亦低。樓市多年高位徘徊，積累了一班等待上車的用家，加上今天的投資者好有實力，不少人已套定幾層樓的錢，準備樓市一跌就撲出來掃貨，試問這樣樓市又怎會大跌？

Q：現時以磚頭計劃退休可行嗎？

King：若手頭上已有兩三層樓收租，本身又已有樓在身（即買第二層樓要付DSD），則不用執着只買磚頭，反而可考慮改為投資較穩陣的債券，賺取與租樓相若的4厘年回報之餘，又可分散風險。若名下物業及資產超過100萬美元，部分按揭顧問公司可協助申請加入私人銀行，成為資深投資者，再以4倍槓桿貸款，然後投資在中銀、滙豐等較穩陣企業的債券（年回報約4厘），以賺取高4倍即16厘回報。

Q：樓市未來半年走勢如何？

King：其一關鍵是外圍經濟，內地和外地經濟好的話，樓市跌兩成已盡（相對最高位時），而目前又已跌了一成；即使經濟差，我看亦不會跌過三成。其實現時歐洲放水，中國又減準備金率，暫時對樓市都是利好的消息，所以如無意外，大市到今年5、6月應會漸見穩定，甚或微升，當然若外圍經濟再次爆煲就好難講！

目前經濟前景較以前複雜好多，看不到太遠，最多只可預測到半年走勢。

全文刊於《iMoney智富雜誌》第439期（收費閲讀）

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